Структурні сигнали трансформації європейського ринку нерухомості та їх значення для відбудови України

Європейський ринок нерухомості входить у фазу глибокої трансформації, яку формують три взаємопов’язані фактори:

• стійкість (sustainability)

• цифровізація (digitalisation)

• фінансова інновація (financial innovation)

Разом вони змінюють критерії інвестиційної привабливості, моделі управління активами та регуляторні вимоги.

Для України це створює рідкісне стратегічне вікно:

👉 не модернізувати застарілу інфраструктуру,

а будувати real estate ecosystem нового покоління.

Сигнал 1 — Стійкість стала фінансово матеріальним фактором (financially material factor)

Емпіричні дослідження підтверджують прямий зв’язок між енергоефективністю та вартістю активів.

Готелі з високими рейтингами Energy Performance Certificates (EPC) демонструють:

• близько 16% цінової премії для рейтингів A та B

• приблизно 10% премії для C і вище

• майже 10% дисконт для найменш ефективних будівель

Ці результати свідчать про зростання уваги інвесторів до енергоефективності та ризику появи так званих stranded assets — активів, що швидко втрачають ринкову цінність.

Додаткові дослідження показують, що green-certified будівлі:

• мають приблизно 3% премії до орендних ставок і до 16% премії до ціни продажу

• демонструють нижчу волатильність доходів

• забезпечують кращу довгострокову прибутковість

Meta-analysis понад 2000 досліджень також підтверджує стабільну позитивну кореляцію між ESG-показниками та фінансовими результатами компаній.

Значення для відбудови України

Reconstruction може бути позиціонований не як процес відновлення, а як:

👉 investment-grade sustainable market.

Практичні імплікації для FIABCI-Ukraine:

• формування pipeline “green assets”

• інтеграція ESG у investor decks

• розробка рекомендацій з оцінки (valuation guidance) для sustainable development

Це напряму впливає на вартість капіталу.

Сигнал 2 — Data-driven нерухомість стає галузевим стандартом

Будівлі дедалі більше стають частиною data economy.

Building Information Modelling (BIM) вже є стандартом проєктування великих нових об’єктів і створює digital twin, що підтримується протягом усього життєвого циклу будівлі.³

На основі BIM формується цифровий журнал будівлі (Digital Building Logbook, DBL) — централізоване структуроване сховище даних, яке:

• забезпечує прозорість

• підтримує compliance

• сприяє ESG-звітності³

З економічної точки зору, єдине актуальне сховище даних дозволяє ефективно задовольняти всі запити систем, що потребують інформацію про будівлю, за умови забезпечення interoperability між застосунками.⁴

Якщо така взаємодія реалізована, DBL може стати “single source of truth” і навіть game changer для сектору нерухомості, підвищуючи ефективність та якість інвестиційних рішень.⁴

Smart buildings уже використовують:

• IoT-пристрої

• AI-системи

• аналіз енергоспоживання

• predictive maintenance⁴

Значення для відбудови України

Україна має шанс перестрибнути технологічні покоління і створювати будівлі одразу як digital assets.

Потенційна роль FIABCI-Ukraine:

👉 ініціювати рекомендації:

“Digital-Ready Reconstruction Standards”

Це швидко позиціонує організацію як knowledge authority.

Сигнал 3 — Smart Readiness стає частиною sustainable finance

European Green Deal спричинив посилення регуляторних вимог до будівельного сектору та звітності.⁵

Smart Readiness Indicator (SRI) оцінює здатність будівлі:

• підвищувати енергоефективність

• підтримувати декарбонізацію

• забезпечувати комфорт

• взаємодіяти з енергосистемами⁵

Індикатор уже розглядається як інструмент відповідності вимогам sustainable finance, ESG-звітності та green certification.⁵

Значення для відбудови України

SRI має потенціал стати:

👉 де-факто критерієм доступу до фінансування.

Той, хто інтегрує його раніше — формує ринок.

FIABCI може виступити провайдером методології для девелоперів і муніципалітетів.

Сигнал 4 — Tokenisation може радикально змінити доступ до інвестицій

Blockchain та decentralized finance (DeFi) створили механізм токенізації нерухомості (real estate tokenisation), який дозволяє представляти фізичні активи у вигляді цифрових токенів.⁶

Це відкриває можливість:

• fractional ownership

• підвищеної ліквідності

• більшої прозорості

• автоматизації транзакцій через smart contracts⁶

Інвестори можуть купувати частки високовартісних об’єктів без значного початкового капіталу.⁶

Водночас існують виклики:

• регуляторна невизначеність

• потреба у правових рамках

• ринкова волатильність⁶

Дослідження також вказують, що blockchain здатен:

• оптимізувати процеси

• зменшити бюрократію

• підвищити ефективність

• сприяти демократизації інвестицій⁷

Рекомендації для компаній включають:

• розробку digital strategy

• requirements analysis

• навчання співробітників⁷

Значення для відбудови України

Tokenisation може стати механізмом залучення глобального приватного капіталу — особливо у:

• житлове будівництво

• mixed-use development

• інфраструктуру

Для країни відбудови це потенційно transformative financial tool.

Інтегрована стратегічна інтерпретація

Синтез сигналів демонструє формування нової парадигми нерухомості:

• Sustainable

• Data-Driven

• Technology-Enabled

• Financialised

Стратегічне вікно для України

Більшість європейських країн змушені модернізувати старий фонд.

Україна може будувати новий.

👉 Це фундаментальна конкурентна перевага.

Відбудова може стати першою масштабною трансформацією real estate ecosystem у Європі XXI століття.

Відбудова України — це не лише процес відновлення.

Це історична можливість переосмислити те, як у XXI столітті проєктуються, фінансуються та розвиваються ринки нерухомості.

FIABCI-Ukraine на Глобальному саміті лідерів FIABCI International у Панамі!

Нещодавно у Панамі відбувся 44-й Глобальний лідерський саміт FIABCI International — ключова подія, яка об’єднала лідерів федерації з усього світу для напрацювання стратегічних рішень, обміну досвідом та формування глобального бачення розвитку сфер нерухомості та містобудування.

FIABCI-Ukraine на цьому поважному заході представляла Аліса Баньковська — Президентка FIABCI-Ukraine та Голова Комітету сталої відбудови українських міст 2030.

Під час дискусій та стратегічних сесій особливу увагу було приділено темам, які є критично важливими для України сьогодні:

• стала та швидка відбудова міст,

• рішення для житлової інфраструктури в умовах післякризового відновлення,

• впровадження ESG-підходів у девелопмент,

• глобальні партнерства для підтримки України,

• нова урбаністична парадигма для регіонів, що потребують трансформації та реновації.

Участь української делегації вкотре показала, що питання відбудови та інноваційної трансформації українських міст залишаються у фокусі міжнародної спільноти FIABCI, а наш чаптер активно формує експертний порядок денний на глобальному рівні.

🌟 Важлива новина для нашої спільноти!

Починаючи з червня 2026 року, Sergiy Drach, молодий фахівець FIABCI-Ukraine,обійме посаду Другого віце-президента Комітету молодих фахівців FIABCI (Young Members Committee).

Це призначення, ухвалене на 44-му Глобальному лідерському саміті у Панамі, відкриває для Сергія дворічний термін лідерства, протягом якого він співпрацюватиме з Першим віце-президентом та Президентом комітету у формуванні довгострокової глобальної стратегії для Young Members у понад 70 країнах світу.

Після цього Сергій:— протягом двох років обійматиме посаду Першого віце-президента,— ще два роки — посаду Президента Комітету молодих членів FIABCI,а згодом увійде до Глобальної Ради FIABCI, впливаючи на стратегічні рішення федерації на міжнародному рівні.

Це надзвичайна віха — як для самого Сергія, так і для FIABCI-Ukraine. Вона демонструє зростання нашої ролі у світовій професійній спільноті та високий рівень довіри до українських фахівців.

Ми пишаємося здобутками української команди FIABCI та продовжуємо зміцнювати присутність України у глобальній екосистемі інновацій, сталого розвитку та професійного зростання.

Разом творимо майбутнє українських міст та ринку нерухомості України на світовій арені!

MLS Forum 2025, Toronto: Українська участь у світовому діалозі рієлторських технологій

Член FIABCI-Ukraine Артур Оганесян вдруге поспіль взяв участь у міжнародному MLS Forum, організованому Real Estate Standards Organization (RESO).RESO об’єднує MLS, брокерські компанії, асоціації рієлторів і технологічних партнерів, представляючи майже 2 мільйони професіоналів ринку нерухомості.

Цьогоріч Форум проходив у Торонто та зібрав приблизно 300 учасників від 130 компаній із понад 20 країн світу.Приймаюча сторона — Toronto Regional Real Estate Board (TRREB) — найбільше об’єднання REALTORS® одного міста у світі: понад 75 000 членів! TRREB управляє найбільшим Мультилистинговим Сервісом Канади.

Форум, співорганізатором якого виступила міжнародна федерація FIABCI, був присвячений глобальним стандартам даних, співпраці між MLS різних країн та новим технологіям. Було проведено більше 20 секцій з 57 спікерами. За участю San Diego MLS було оголошено про запуск GDX (Global Data Exchange) — системи безпечного обміну MLS-даними за стандартами RESO, що спрощує міжнародний пошук нерухомості.Фахівці відзначають, що Форум став “поворотною точкою” у розвитку глобального MLS-руху, підвищуючи прозорість і довіру між ринками через стандарти.

Минулого року в Мілані Артур Оганесян був запрошений спікером у секції з бізнес-моделей і MLS-рішень .Під час цьогорічної зустрічі в Торонто він мав можливість обговорити з лідерами FIABCI та канадського MLS-руху дорожню карту розвитку MLS в Україні, а також поділитися думками щодо:

•            позитивного досвіду впровадження MLS у різних країнах, зокрема в Португалії та Франції, а також в арабських країнах, де правила і технології, що підтримуються урядами, зміцнюють довіру у сфері нерухомості;

•            наслідків відомих судових процесів у США, які поки що майже на впливають на модель співпраці агентів;

•            практичних механізмів прозорої взаємодії між агентами та клієнтами.

Окремо варто згадати продуктивний візит до HomeLife Realty Services — одного з найвідоміших агентств Канади — на запрошення його засновника та CEO.

📍 FIABCI приділяє особливу увагу розвитку Мультилистингових Сервісів, етичним практикам та стандартизації галузі. Робота в цьому напрямі триває — і Україна має всі шанси стати частиною глобальної MLS-спільноти. Наступні два міста-господарі Міжнародного форуму MLS: Абу-Дабі у 2026 році та Прага у 2027 році. Чому б не провести форум 2028 року у Києві?…