Ігор Райков: «Як грамотна робота з підрядниками дозволяє будувати вчасно і в рамках бюджету»
Вчора у блозі Property times вийшов допис від Ігоря Райкова - засновника та представника академічного члена FIABCI-Ukraine Школи професійного девелопементу ULPM, - про те, як грамотна робота з підрядниками дозволяє будувати вчасно і в рамках бюджету. Публікуємо переклад украінською мовою цього допису у нас в рубриці «окрема думка експертів FIABCI».
«Будувати швидко, здавати вчасно, при цьому вписуватися в рамки заздалегідь визначеного бюджету, не економлячи на якості - головне завдання для будь-якого забудовника. Одним з ключових чинників в цьому є грамотна робота з підрядниками.
Поліпшити контроль роботи підрядних організацій допомагає діджіталізація. Для цього ми використовуємо весь функціонал BIM, Spider Project, систему 1C: ERP, дашборда. Але це тільки інструменти. Реальний контроль лежить в площині професійних компетенцій і підходів служби замовника.
Для українського будівельного ринку характерно тотальна відсутність культури виконання договірних зобов'язань. Багато підрядників працюють за принципом «вплутатися в бій, а там подивимося», тобто отримати підряд на певний фронт робіт, взяти аванс, а далі - будь що буде.
У більшості немає власних, офіційно працевлаштованих працівників: підрядна компанія зазвичай складається з невеликого складу інженерно-технічних працівників, менеджменту, декількох бригадирів, здатних зібрати на ринку різні бригади. Вони можуть працювати як на цю, так і на будь-яку іншу компанію - міграція бригад по ринку колосальна.
Більшість бригад в процесі роботи намагається підвищити розцінки на свої послуги, і, якщо замовник відмовляється, йде. Професіоналізм підрядника визначається тим, наскільки швидко він може замінити бригаду «шантажистів», як ретельно при такій частій зміні персоналу контролює якість виконання робіт і наскільки ефективно управляє грошима, отриманими за той чи інший фронт робіт.
Це основні критерії оцінки професіоналізму підрядника, але для ефективного управління будівництвом їх недостатньо.
Ми збудували іншу систему, яка дозволяє забезпечити своєчасне виконання робіт в рамках бюджету.
Жорсткі критерії відбору
Ми не вибираємо переможця тендера тільки на підставі ціни. Найнижча ціна часто результат того, що підрядник для перемоги в тендері дуже халатно поставився до опрацювання специфікацій і виданих нами тендерних завдань, не врахував весь обсяг робіт. При відборі ми звертаємо увагу на якість опрацювання тендерної завдання, приклади виконаних робіт, гнучкість і динамічність в частині регулярної зміни бригад.
Також враховуємо репутацію підрядника на ринку і його здатність нести відповідальність за якість виконання робіт.
Дискретне управління фронтами і платежами
Замість того, щоб віддати підряднику весь обсяг робіт відразу, ми попередньо ділимо роботи на фронти, оплачуємо матеріали тільки на захватку, над якою він зараз працює, і авансуємо роботи.
Закупівля матеріалів службою замовника
Надання підряднику права самостійно закуповувати матеріали давало йому можливість розпоряджатися грошима на власний розсуд, часто не на користь проекту. Це призводило до виникнення боргових претензій з боку постачальників і зупиняло поставки. У підсумку, ми перейшли до закупівлі матеріалів службою замовника, що дозволяє уникнути нецільового використання коштів.
Мікрофінансування
Щомісячне або проектне авансування робіт призводило до ситуації, про яку я писав на початку: після отримання авансу за весь обсяг робіт підрядник міг зникнути. Це провокувало простої і затримки термінів будівництва, репутаційні втрати лягали виключно на замовника. Покласти цьому край допомогла розбивка авансування щотижня. Якщо підрядник погано працював попередній тиждень, він не отримує аванс за наступну або ми зовсім міняємо підрядника. Нагнати обсяг робіт за тиждень значно простіше, ніж за місяць або більш тривалий термін.
Змагальність
Там, де це не шкодить якості, ми залучаємо кілька підрядників на окремі фронти по одному виду робіт. Той, хто впорається зі своїм фронтом швидше і якісніше, отримує наступне замовлення.
Але необхідно дотримуватися розумного балансу. Коли між роботами, які виконують змагаються підрядники, є стик-монтаж, там завжди буде конфлікт.
Конструктивне вирішення таких конфліктів визначає рівень професіоналізму генпідрядника.
Бізнес в Україні розвивається тільки 20 років. У Європі та США є компанії з 250-річною історією, у них існує спадкоємність, репутація, культура вирощування кадрів, які сповідують цінності компаній.
Упевнений, що через 10-15 українські компанії теж навчаться дотримуватися договірних відносин. Ринок залишить тільки таких.
За матеріалом Property Times. Блог Ігоря Райкова від 12/10/2020.