Аналітика від 3m2: динаміка цін на первинному ринку нерухомості Києва
Як зазначає видання 3m2, купівельна активність на первинному ринку нерухомості у Києві в середньому просіла на 50–70% в порівнянні з першими весняними місяцями 2019 року, квадратний метр в доларах подешевшав, при цьому у гривні ціна залишилася без змін.
Видання 3m2 проаналізувало, що відбувається на ринку первинної нерухомості і як будуть розвиватися події далі (на основі даних ЛУН.ua).
СКІЛЬКИ КОШТУЄ КВАДРАТНИЙ МЕТР В НОВОБУДОВАХ В КВІТНІ 2020
За підсумком квітня середня ціна квадратного метра в новобудовах Києва залишилася на колишньому рівні — 25 000 грн/кв. м. У порівнянні з попереднім місяцем вартість новобудов не змінилася, а от за рік вона зросла на 1 700 або 7,3%.
В американській валюті ціна за місяць змінилася істотно: ми спостерігаємо падіння з $ 980 до $ 910 за кв. м, що дорівнює 7,14%.
Мінімальна ціна квадратного метра в гривнях просіла на 200 грн або 1,16% до 17 000 грн/кв. м, а в доларах на $10 або 1,59%.
Така зміна середньої вартості в новобудовах в доларах натякає відразу на кілька фактів. По-перше, на ринку впали продажі, що подібно смерті для безлічі компаній. Девелопери, які сподівалися поповнити запаси на будівництво з майбутніх продажів, не розрахували свої сили і залишилися заручниками ситуації. В таких умовах ні з підрядниками, ні з постачальниками, ні з робітниками розплатитися не вдається, а значить є два варіанти розвитку подій: заморожувати будівництво, прикриваючись карантином, або намагатися хоч якось зображати видимість діяльності і демпінгувати в ціні. Демпінг можливо провернути на стартах продажів нових черг або нових об’єктів (якщо ризикнути з таким). Увагу покупця ще можна залучити за допомогою акцій і дисконтів на порядок більше, ніж середньоринкові, які зараз і без того високі. Загалом, почалися танці з бубном для залучення уваги покупця.
По-друге, просідання середньої ціни — це зовсім не вершник Апокаліпсису для первинного ринку нерухомості і не спосіб порадіти адептам «мильної бульбашки». Це дзвінок про те, що: а) покупець в обмеженій кількості, б) кількість пропозицій велика, і закономірно багато ЖК виявилися зараз без попиту, такий стан справ може тривати і затягнутися на квартал і більше, в) якість, формат, концепція будуть якорем і дороговказом для забудовників і покупців.
Адже далеко не у всіх ЖК і компаній квадратний метр так різко подешевшав або пішов на дно. Істотне зниження ціни — це гра в пан або пропав, як правило. Дуже ризикований вчинок, який вимагає надзвичайної вправності, щоб в результаті залишитися на плаву.
Потрібно розуміти, що в квадратний метр новобудови закладається безліч складових: собівартість будівництва (будівельні матеріали + робоча сила), концепція і стратегія проекту, інфраструктурні рішення, благоустрій території, локація, архітектура і дизайн і багато іншого. Залежно від цих складових вартість одного комплексу може бути на 30–40% дорожче ще на старті продажів, ніж в іншого в тому ж ціновому сегменті, якщо це виправдано більш видатними характеристиками.
Так ось, на користь підвищення цінника буде грати подорожчання будівельних матеріалів, адже постачальники далеко не завжди готові робити щедрі дисконти, а робоча сила в будівельному секторі досить дорога, якщо мова про висококваліфікованих робітників. До того ж, частина застрягла по домівках ще на початку карантину і виявилася відрізаною від робочого місця.
Це означає, що собівартість буде зростати. Що вже є сигналом для подорожчання ціни квадрата. Однак відсутність попиту (глибока, як зараз) може якраз бути тим стримуючим чинником, який змусить девелоперів крутитися в межах нинішньої вартості +/- 1–3%.
Якщо вивчити пропозицію детальніше, стає зрозуміло, що далеко не всі компанії зараз дозволяють собі тягнути ціни вгору. Більш того, багато великих гравців навпаки зафіксували курс нижче міжбанку, розробили антикризові умови і з нетерпінням чекають свого покупця.
СЕРЕДНЯ ЦІНА ПО РАЙОНАХ І КЛАСАХ В КВІТНІ 2020
Якщо ви шукайте новобудову, відштовхуючись від району, зверніть увагу на динаміку середньої ціни квадратного метра в новобудовах Києва. За квітень ситуація виглядає так: в 4 районах ціни в гривні просіли, а в 6 — зросли.
Знизилася вартість на 1 200 або 5,15% до 22 100 грн/кв. м в Подільському районі, на 1 700 або 5,31% до 30 300грн/кв. м в Шевченківському районі, на 500 грн або 2,48% до 19 700/кв. м в Дарницькому районі і на 100 грн або 0,47% в Оболонському районі.
Підскочила відразу на 2 600 або 5,45% ціна в новобудовах Печерського району до 50 300грн/кв. м, на 1 100 грн або 5,24% в Святошинському районі до 22 100 грн/кв. м, на 900 грн або 4,07% до 23 000 грн/ кв. м в Солом’янському районі, на 800 грн або 3,81% до 21 800 грн/кв. м в Дніпровському районі, на 600 грн або 2,28% до 26 900 грн/кв. м в Голосіївському районі і на 300 грн або 1,56% до 19 500 грн в Деснянському районі.
Середня ціна за класами житла в квітні виглядає так: економ виріс на 500 грн або 2,94% до 17 500 грн/кв. м, комфорт — на 600 грн або 2,82% до 21 900 грн/кв. м, бізнес — на 1 600 або 4,41% до 37 900 грн/кв. м, а еліт подешевшав на 1 400 або 2,01% до 68 200 грн/кв. м.
У доларах економ просів на $40 або 5,88% до $ 640/кв. м, комфорт — $ 40 або 4,82% до $ 790/кв. м, бізнес виріс на $10 або 0,72% до $ 1400/кв. м, а еліт подешевшав на $ 50 або 1,94% до $2 530/кв. м.
ЩО БУДЕ З РИНКОМ НЕРУХОМОСТІ
Все буде залежати від декількох факторів: економічної ситуації в країні, фінансового добробуту забудовника і готовності виконувати взяті на себе зобов’язання в кризовий період, купівельної спроможності і настрою.
Собівартість будівництва дешевшати не буде, навпаки будматеріали будуть рости в ціні. Грати на демпінг можна, але це російська рулетка, а для покупця — знак придивитися до компанії краще.
Динаміка цін на первинному ринку в найближчі пару місяців за умови більш-менш стабільної ситуації в країні буде в межах 1-3%.
Наразі платоспроможний попит на ринку в обмеженій кількості, причому покупець вибирає з урахуванням безлічі змінних, які підправити і змінити забудовнику тут і зараз не вдасться. Мова, наприклад, про бекграунд компанії, успішні кейси в портфелі і юридичну чистоту. Зараз покупцеві як ніколи стали важливі динаміка будівництва і досвід девелопера долати кризові перешкоди. Не менш актуальні, як завжди, формат, концепція, інфраструктура і співвідношення ціна/якість.
Ймовірно, що в умовах обмеженого попиту і економічної турбулентності, частина проектів просто згорнеться, не розпочавшись, або опиниться на полиці до кращих часів. Є ризик, що вже запущені проекти можуть зупинитися через відсутність фінансової подушки у компанії.