"Мине і страх, коли людство прийме неминуче" - Димітріан Меркулов, експерт FIABCI-Ukraine

Сьогодні у рубриці "Окрема думка: експерти FIABCI-Ukraine" щодо того, як буде змінюватися картина на ринку України та у світі в цілому послухаємо експерта з інвестицій у нерухомість та члена FIABCI-Ukraine - Димітріана Меркулова.

Світ

На мою думку, невдовзі зміниться геоекономічна архітектура світу. Спаде так звана “пелена ліквідності”. Мине і страх, коли людство прийме неминуче. Зростатиме швидкість прийняття рішень.

Також продовжать зростати і бюджетні дефіцити, дозволяючи урядам багатьох країн девальвувати минулі борги і зберігати фінансування штучно дешевим, оскільки інфляція, тим часом, буде продовжувати залишатися вище облікових ставок.

Поява ж від'ємних ставок і від”ємних цін на нафту - це результат виходу урядів і центральних банків за межі обмеженої фінансової допомоги. Тому стійкість фінансових систем держав залежитиме тільки від здатності їхніх урядів необмежено довго стягувати податки з підприємств і громадян.

Саме це найближчим часом призводитиме до того, що ми будемо спостерігати як будуть підвищуватися податки: зокрема ПДВ, податки на спадщину і на нерухомість.

Тиск на фінансову сферу викличе значне подорожчання матеріальних активів.

Підсумовуючи, можна сказати, що у 2020 році світова економіка впаде і за різними джерелами цей показник становитиме приблизно 3,0%.

Україна

Якщо говорити про економіку України в цілому, то по-перше, значно посилиться фінансовий контроль і тиск на ринок праці, а по-друге - підвищиться соціальна відповідальність і дисципліна. Хочу відмітити, що показники смертності від пандемії коронавірусу за даними Держстату не перевищують 1,4% від частки загальної смертності в Україні, тому на цьому фоні загальна тривога швидко розвіється.

Оскільки Україна ще не завершила процес інтеграції в глобальний ланцюг доданої вартості, а частка України в світовому ВВП становить лише скромні 0,15%, - позначення шоку, який перенесе ланцюг постачання та збуту, стане менш гострим, ніж на інших економіках.

Стрес-тест «пандемія COVID-19» показав, що ситуація поступово поліпшується, і вартість споживчого кошика в Україні, більше половини якої займають продукти харчування, алкоголь і сигарети, - поступово знижується, а на падіння промисловості вплинули в першу чергу зовнішні чинники.

На мою думку, негативний вплив пандемії буде відносно короткостроковим. Пандемія COVID-19 викличе лише уповільнення економічної активності в країні.

За різними прогнозами, у 2020 році відбудеться скорочення ВВП на 3,5%, при цьому у 2021 році - відбудеться його зростання на 3%.

За секторами, хочеться відмітити, що нашим металургам допоможе девальвована гривня, наші ж аграрії навряд чи зіткнуться зі скороченням світового попиту, при цьому не виключений ажіотажний сплеск попиту на постачання продовольства до цілих країн.

Хорошими новинами для українського платіжного балансу стане і обвал цін на нафту. Банки віднині уже перестають бути центром ризиків. Як відомо - ставки за гривневими ОВДП знизились у двічі - до 9-10%, короткі ж і дорогі борги заміщені довгими і дешевими. Тимчасово повертається людський капітал.

Головним інструментом 2020 року стане облікова ставка.

Саме здешевлення кредитних ресурсів посприяє більш активному кредитуванню банками у 2020 - 2021 роках.

А у 2021 році головним інструментом стане міжнародне податкове співробітництво країн та інформаційний обмін з обов'язковим розкриттям інформації про власників офшорних компаній.

Нерухомість

Як і будь-який форс мажор, карантин вибив ринок житла зі звичної колії. Проте, ті тенденції, які намітилися раніше, лише посилились - столичним ринком буде правити комфорт! У цьому зв”язку оголився тренд сезонної оренди заміських будинків, а також хочеться відзначити ще один із трендів карантину - це попит на покупку недорогих заміських будинків.

Після закінчення карантину залишаться затребуваними об'єкти комплексної забудови з розвиненою власною інфраструктурою.

У 2019 році ринок знаходився в очікуванні, оскільки потенційні покупці тримали паузу через зміцнення гривні. Наразі на ринку спостерігається істотне збільшення відкладеного попиту, і до кінця карантину він практично вдвічі перевищить кількість реальних угод. Також на ринок вплине зниження до 8% до кінця 2020 року облікової ставки, що стане прямим стимулом розвитку іпотечного кредитування. Така ставка стане прийнятною для потенційних інвесторів і зможе, в свою чергу, стати каталізатором для будівельного ринку.

За гравцями ринку посилиться фінансовий моніторинг, тому прийшов час фінансово грамотного девелопмента і клієнтоорієнтованого сервісу. Ціни будуть коригуватися в бік підвищення на об'єктах, які знаходяться на фінальному етапі реалізації в залежності від стадії будівництва і ступеня попиту. У забудовників, в портфелі яких є велика кількість об'єктів, - терміни введення в експлуатацію розтягнуться. Компанії, які будували виключно за рахунок продажів, будуть змушені піти з ринку.

На перший план вийдуть ті забудовники, які будуватимуть за власні кошти.

Якщо в минулому році інвестиційні спекулянти працювали в сегменті ОВДП, то в цьому році після закінчення карантину є всі шанси їх побачити на первинному ринку житла. Цінові коливання дають прекрасну можливість заробити від 20-30% річних, за умови інвестицій в надійні забудови.

Підсумовуючи, з огляду на більш здоровий стан нашої економіки, в порівнянні з минулими кризами, -

є всі передумови вважати, що криза триватиме недовго і у 2020- 2021 роках нас чекає збалансування попиту і пропозиції, що дозволить цінам на нерухомість відіграти своє відставання від зростання економіки в цілому.