+380 (063) 266 0331

Zdolbunivska 7, of.7 Kyiv Ukraine 02081

©2017 by FIABCI-Ukraine

У Києві стали будувати більше житла. Це правда? А скільки продають забудовники?

Півроку 2018 року пролетіли непомітно, настав час підвести деякі підсумки.

 

Аналітику за цінами портал з новобудов - 3m2 вже опублікував на початку місяця, на цей раз у статті Сергія Власова аналізується,  скільки нового житла будують, скільки квартир вводиться на ринок, і спробуємо відповісти на питання, скільки цих квартир в підсумку продається.

 

Будують більше. Чи менше?

Почнемо спочатку. Як повідомляється в звіті компанії UTG, житловий фонд столиці формують 1 080 600 квартир. При цьому загальна площа житла в Києві на кінець 2017 го року дорівнювала 63,5 млн. Кв. м. Таким чином, на кожного мешканця столиці припадає 22 кв. м житла.

Варто відзначити, що в столиці відбувається не тільки введення житла, але і скорочення житлового фонду - за підсумком 2016 року цей показник знаходився на рівні 64,9 млн. Кв. м, що на 1,4 млн кв. м більше, ніж за підсумком минулого року. Відбувається це за рахунок виведення з експлуатації старого та аварійного житла, переобладнання житлових приміщень в нежитлові, знесення будівель для реконструкції або комплексної забудови, банкрутства підприємств або балансоутримувачів житла та ін.

 

За підсумками 2017 року в експлуатацію введено 1,7 млн ​​кв. м житла (+ 29,9% до 2016-ому році), правда, в першому кварталі 2018 го - тільки 262 802 кв. м (-11,1% до того ж періоду 2017 го). За прогнозом аналітиків UTG, результат першого півріччя 2018 році буде на рівні 544,5 тис. Кв. м.

Як бачимо, щоб навіть просто зрівнятися з результатом 2017 го, до нового року забудовникам потрібно буде як мінімум подвоїти темпи будівництва. Але поки - судячи по стартів продажів нових житлових комплексів - цього не станеться. Наприклад, в липні-грудні 2017 го року, згідно пошуковику ЛУН.ua, старти продажів (а значить, і активного будівництва) пройшли в 29 ЖК столиці, а в січні-червні 2018 го в Києві про початок продажів оголосили 19 ЖК.

Отже, відповідь на поставлене на початку питання: будувати стали менше.

Значить, бум пройшов?

Так стверджувати поки не можна. Як констатують аналітики, інтерес з боку девелоперів до розвитку проектів в столиці залишається високим: до кінця 3-го кварталу 2017 року ними отримано 71 дозвіл на право виконання будівельних робіт загальною площею майже 2,8 млн кв. м. Для порівняння - за весь 2016 ий забудовники отримали 114 дозволів на будівництво загальною площею трохи більше 2,7 млн. кв.м.

Але для довідки - отримання дозволу на будівництво зовсім не означає старт будівельно-монтажних робіт. По-перше, дозвіл - це право на будівництво, а не зобов'язання. По-друге, такі дозволи не мають терміну давності, а значить, отримавши документ на руки, забудовник може планувати початок робіт на свій розсуд.

Відносно уповільнення темпів будівельно-монтажних робіт, заступник керівника Департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG Костянтин Олійник коментує: «Така ситуація виникла з двох причин: у зв'язку з законодавчими змінами (в першу чергу, новими будівельними нормами - прим. Ред.), А також стабілізацією споживчого попиту. В результаті чого ми відзначаємо перші передумови до зростання цін на житло не тільки в національній, а й іноземній валюті ».

А ще, як з'ясували аналітики UTG, продовжує зростати кількість нових квартир. За результатами 2017 р встановлено новий рекорд - на ринок впроваджено 28 190 квартир (для прикладу, в 2016-му - 20 265 квартир). Зате середня площа квартири продовжує знижуватися, і тепер вона дорівнює 60,8 кв. м (за підсумком першого кварталу 2018 го вона знову зросла - 63,1 кв. м, а ось в 2016-му вона становила 64,7 кв. м, в 2015-му - все 68,6, а в далекому 2011- ом неймовірні сьогодні 92,9 кв. м).

 

Структура квартир, прийнятих у експлуатацію за клк. кімнат та середній площі, Київ, 2011-2017 рр. (шт., м. кв.)

Джерело: UTG, ГУ статистики Києва

Середня площа однокімнатної квартири до кінця березня в Києві дорівнювала 44 кв. м (для порівняння, в 2016-му - 45,7 кв. м). Середня площа двушки - 67,8 кв. м (в 20016-му - 72 кв. м), троячки - 90,5 кв. м (в 2016-му - 97,1 кв. м).

А скільки квартир в новобудовах продають забудовники?

Що стосується попиту на квартири, то це, мабуть, найболючіше питання для аналітиків ринку, і думки тут майже завжди розходяться.

За даними Міністерства юстиції України, за 12 місяців 2017 р приватними і державними нотаріусами Києва було укладено 31 389 договорів купівлі-продажу квартир та індивідуальних житлових будинків. Приріст за рік (щодо 2016 г.) склав +2295 договору (тобто операції з купівлі квартири або будинку) або + 7,89%.

 

Кількість договорів купівлі-продажу, укладених у Києві та області (2012-2017 рр., шт.)

При цьому, позитивна динаміка, згідно аналітиці UTG, зберігається: в першому кварталі 2018 року в Україні було укладено 5347 договорів (+ 14,2% до першого кварталу 2017 г.).

Тепер повернемося до прес-конференції «Цінові війни на ринку новобудов», що пройшла в Києві в квітні. В ході зустрічі з журналістами директор з розвитку ЛУН.ua Андрій Міма зазначив : «Провівши закрите опитування серед забудовників, де приблизно був озвучений порядок того, хто скільки продає, ми оцінили, що приблизно 40 тис. Квартир в Києві було продано [за 2017 рік ] ».

 

А ось згідно зі звітом компанії CDS, в середньому по році сукупні темпи продажів в київських новобудовах в 2017-му році коливалися від 1000 до 1350 квартир на місяць. Найбільші темпи продажів були характерні для новобудов на старті продажів, де квартири пропонувалися за невисокою ціною з тривалою розстрочкою. В окремих житлових комплексах щомісяця продавалося по 50-70 квартир. Звичайно, темпи продажів різнилися від класу до класу, і самими швидко розпродати виявилися найбільш затребувані, тобто квартири в економ-класі (в середньому близько 7,5 квартир в місяць в одному ЖК).

 

Таким чином, за одними підрахунками в Києві за 2017-ий рік було продано близько 15 000 квартир, за іншими - приблизно 40 000 квартир. Договорів купівлі-продажу в 2017-му було укладена 31 389 (це і первинка, і вторинка, і індивідуальні житлові будинки, хоча їх, очевидно, незрівнянно менше в Києві, ніж квартир).

 

Скільки ж насправді продається квартир в новобудовах, сказати дуже складно, для цього просто немає необхідних інструментів виміру.

 

Наприклад, за одними оцінками, первинка і вторинка на ринку продається приблизно порівну. А ось за оцінками експертів «ІБК Обрій», нещодавно опублікували свій звіт, первинне житло - більш затребуваним, ніж вторинне, і співвідношення угод на користь первинного житла сьогодні становить приблизно 70% на 30%. Отже, округливши кількість договорів купівлі-продажу в 2017-му, вирахувавши з нього незначна кількість угод по приватних будинках і вирахувавши з них третину, що припадає на вторинку, отримаємо, що в минулому році в новобудовах було продано щось близько 20 000 квартир ( нагадаємо, що введено за той же рік 28 190).

З іншого боку, все це лише припущення та оцінки аналітиків.

Ймовірно істина, як завжди, десь поруч.

 

Переклад українською з джерела.

 

Please reload

Recent Posts

Please reload

Archive

Please reload

Tags